Договір оренди (bérleti szerződés)
В Угорщині договір оренди житла обов’язково укладається в письмовій формі — усна угода недійсна з точки зору закону (ст. 2(5) Закону LXXVIII 1993 р., Lakástörvény). Це означає: якщо орендодавець пропонує обійтися «на слові», у вас не буде жодного правового захисту.
Нотаріальне посвідчення не є обов’язковим, але суттєво зміцнює позицію обох сторін у суперечках. Підписання двома свідками також підвищує доказову силу документа.
Що обов’язково має бути в договорі:
- точна адреса і опис квартири (кількість кімнат, площа, стан);
- розмір орендної плати і що до неї входить (чи включені комунальні послуги);
- строк дії та умови розірвання для обох сторін;
- розмір та умови повернення kaució;
- перелік меблів і техніки — краще у вигляді акту прийому-передачі з фото або відео;
- хто сплачує які комунальні послуги і на кого переоформлюються лічильники.
Увага щодо подвійного договору. Деякі угорські орендодавці пропонують підписати два окремих документи: bérleti szerződés (власне оренда) і szálláshely-szolgáltatási szerződés (договір про проживання як послугу). Другий позбавляє вас захисту Lakástörvény та дозволяє виселення без суду — не підписуйте його.
Застава (kaució)
Угорський закон не встановлює жорсткого максимуму застави. Але Цивільний кодекс (Ptk.) дає орендарю право звернутися до суду для зменшення застави, якщо вона перевищує три місячні орендні плати.
Ринкова норма — 2 місячні орендні плати; деякі орендодавці вимагають до 3-х. Застава вище трьох місяців — підстава або для переговорів, або для відмови від такого варіанту.
Kaució повертається після закінчення договору та підписання акту прийому-передачі. Орендодавець може утримати лише документально підтверджені суми: борги з орендної плати, неоплачені комунальні послуги, збитки понад звичайний знос. Природний знос (фарбування стін, стертий паркет від нормального використання) — не підстава для утримання kaució. Фіксуйте стан квартири при в’їзді фото або відео разом з орендодавцем.
Права орендаря
Орендар за Lakástörvény і Цивільним кодексом має такі ключові права:
- Право користуватися квартирою відповідно до умов договору весь погоджений строк.
- Право вимагати від орендодавця підтримки технічного стану: великий ремонт (покрівля, опалення, несучі конструкції) — відповідальність орендодавця; дрібний поточний ремонт (лампочки, змішувачі) — орендарі.
- Захист від виселення без судового рішення — крім випадку, коли ви підписали нотаріальну декларацію про негайне виселення (kiürítési nyilatkozat). Цей документ дає орендодавцю право виселення в позасудовому порядку — підписувати його варто лише усвідомлено.
- Зимовий мораторій: примусове виконання рішення про виселення неможливе з 15 листопада по 30 квітня. Навіть за наявності судового рішення пристави не мають права виселяти в цей період.
- Права не залежать від громадянства — орендар-українець з дозволом на проживання або тимчасовим захистом має ті самі права, що й будь-який інший орендар.
Де шукати квартиру
Основні угорські платформи для довгострокової оренди:
| Сайт | Особливості |
|---|---|
| ingatlan.com | Найбільша база нерухомості в Угорщині; є фільтр за орендою |
| alberlet.hu | Виключно оренда; зручний пошук за містом і бюджетом |
| flatio.com | Будапешт, меблі включені, часто без комісії агента |
| rentingo.hu | Декілька міст; вказує ціни разом з комунальними |
| HousingAnywhere | Орієнтований на іноземців та студентів |
На перший місяць, поки шукаєте постійне житло, зручний Airbnb або Booking.com — це дозволяє шукати «з місця», а не дистанційно.
Орієнтовні ціни (середина 2026): однокімнатна квартира в Будапешті — 250 000–350 000 HUF/міс. (~710–990 EUR); за межами столиці на 20–40% дешевше.
Реєстрація адреси (lakcímkártya / lakcímbejelentés)
Реєстрація адреси — важлива процедура: без неї складніше отримати TAJ-номер для медичного страхування, відкрити рахунок у банку, отримати соціальні виплати.
Важливо для українців з тимчасовим захистом: власники гуманітарного посвідки на проживання (humanitarian residence permit) не отримують стандартну lakcímkártya. Замість неї їм видається відповідна посвідка статусу. Уточнюйте процедуру в OIVH або на порталі enterhungary.gov.hu.
Для осіб з повноцінним дозволом на проживання (residence permit):
- Зверніться до будь-якого Kormányablak (урядове вікно) за адресою реєстрації.
- Підготуйте: паспорт, посвідку на проживання, заповнену форму lakcímbejelentő lap (є в офісі або на magyarorszag.hu), договір оренди та письмову згоду орендодавця.
- Реєструйтесь протягом 3 робочих днів від дня переїзду (постійна адреса) або 15 днів (тимчасова, якщо перебування перевищує 3 місяці).
- Вартість картки — 3 700 HUF (~10 EUR); доставка поштою — ще 2 000 HUF.
Послугу надають і онлайн через ügyfélkapu (Client Gate) на magyarorszag.hu.
Типові шахрайства
Угорський ринок оренди — відносно спокійний порівняно з Польщею чи Чехією, але шахраї активні саме в Будапешті.
Ознаки підозрілого оголошення:
- ціна помітно нижча за ринкову — найчастіша ознака;
- орендодавець уникає особистої зустрічі, посилається на «закордонне відрядження»;
- вимагає передоплату або «бронювання» до огляду квартири;
- просить підписати два окремих договори (bérleti szerződés + szálláshely-szerződés);
- не може пред’явити документ про право власності.
Типова схема: оголошення виглядає легально, орендодавець показує підроблений договір, просить 2 місяці застави — після отримання грошей зникає або виявляється, що квартира здана комусь іншому.
Як захиститись:
- Зустрічайтесь особисто і перевіряйте паспорт орендодавця.
- Перевірте право власності через Földhivatal Online (ingatlan.kormany.hu) — безкоштовно за адресою.
- Не переказуйте жодних коштів до особистого огляду і підписання договору.
- Перевіряйте фото квартири через зворотний пошук зображень.
- Не підписуйте нотаріальну декларацію про негайне виселення без розуміння наслідків.
- У разі шахрайства — звертайтесь до поліції: дзвінок 107 або найближчий відділок.
На що звертати увагу в договорі
Перед підписанням перевірте:
- Хто орендодавець — ПІБ і документ, що підтверджує право власності. Збіг даних із Földhivatal є обов’язковим.
- Розмір орендної плати і що входить — чи включені rezsi (комунальні послуги), хто сплачує közös költség (плата за утримання будинку).
- Строк і умови розірвання — строк попередження для обох сторін, умови дострокового розірвання.
- Розмір і порядок повернення kaució — коли і за яких умов повертається.
- Дозвіл на проживання членів родини — чи можуть жити діти, партнер.
- Ремонт — хто відповідальний за які роботи.
- Акт прийому-передачі — обов’язково складіть при в’їзді з фото або відео всіх кімнат разом з орендодавцем.