Знайшов квартиру в Бельгії, а орендодавець просить заставу в 4 місяці оренди наперед? Це незаконно: максимум, який дозволяє закон, — 2 місяці. Розбираємо заставу, реєстрацію договору і на що звертати увагу.
Скільки максимально можна вимагати як заставу
Для договорів оренди, укладених або поновлених з 1 листопада 2024 р., застава (garantie locative) не може перевищувати суму двомісячної орендної плати. Форми застави, які передбачає закон:
- Блокований рахунок на ім’я орендаря з капіталізацією відсотків.
- Банківська гарантія з розстрочкою платежів до 3 років (максимум — еквівалент 3-місячної оренди).
- Гарантія через CPAS/OCMW — якщо у тебе немає одразу всієї суми.
- Реальна застава в уповноваженій фінансовій установі.
- Особиста порука.
Правило діє в Брюссельському регіоні (Кодекс житла). Фландрія і Валлонія мають власне регіональне житлове законодавство (Vlaams Woninghuurdecreet / Code wallon du logement) з подібними, але не завжди ідентичними межами — уточнюй норму свого регіону перед підписанням.
Реєстрація договору (bail): безкоштовно, якщо вчасно
Договір оренди основного житла обов’язково реєструється — і це відповідальність орендодавця, хоч орендар теж може зробити це сам. Строк — 2 місяці від підписання. Якщо вкластися в строк — реєстрація безкоштовна.
Реєстрація відбувається:
- онлайн через MyRent (на порталі MyMinfin, SPF Finances);
- або особисто в bureau de sécurité juridique (колишній «bureau de l’enregistrement») за місцем розташування житла.
Що дає реєстрація орендарю: якщо орендодавець прострочив строк — він сплачує штраф 25 EUR, орендар отримує право розірвати договір без попередження й компенсації, а індексація орендної плати неможлива, доки бай не зареєстрований.
Скільки коштує оренда
Орієнтовна вартість оренди 1-кімнатної квартири в центрі міста в Бельгії — близько 871 EUR/міс. (дані Numbeo, липень 2026; значення індикативне і суттєво залежить від міста й району — Брюссель, Антверпен і менші міста відрізняються в рази).
На що звертати увагу при підписанні
- Вимагай письмовий договір — усна домовленість про оренду основного житла юридично слабша і складніше довести умови.
- Перевір, що застава йде саме на блокований рахунок чи іншу з дозволених форм — готівкою «в руки» орендодавцю передавати заставу ризиковано.
- Наполягай, щоб орендодавець зареєстрував бай — це твій захист від несподіваної індексації і дає підставу для розірвання договору, якщо він цього не зробить.
- Зберігай стан помешкання (état des lieux) при заїзді — це знадобиться для повернення застави.
Що робити далі
- Перевір, що застава в договорі не перевищує 2 місяців оренди.
- Домовся про форму застави — блокований рахунок найпростіший і найбезпечніший варіант.
- Переконайся, що орендодавець зареєстрував договір протягом 2 місяців (можеш перевірити сам через MyRent).
- Зафіксуй стан житла письмово (état des lieux) при заїзді і виїзді.
Пов’язана стаття: Тимчасовий захист у Бельгії. Офіційні джерела: be.brussels — Security Deposit, belgium.be — Enregistrement du bail, FPS Finance — Rental guarantee.