Знайшов квартиру в Кракові чи Вроцлаві і вже прикидаєш іпотеку — але чуєш, що іноземцю спершу треба «дозвіл МВС»? Для звичайної квартири в багатоквартирному будинку — не треба. Дозвіл потрібен тільки на будинок із ділянкою, землю або нерухомість у прикордонній смузі. А ось із самим кредитом усе складніше: тут вирішує не закон, а політика конкретного банку.
Чи потрібен дозвіл на купівлю квартири
Ні. Закон від 24 березня 1920 року про набуття нерухомості іноземцями звільняє від дозволу МВС (MSWiA) придбання самостійного житлового приміщення — окремої квартири в багатоквартирному будинку, разом із підвалом чи горищем при ній і гаражем. Це стосується будь-якого іноземця незалежно від статусу перебування, у тому числі власника тимчасового захисту без карти побуту.
Дозвіл знадобиться лише якщо купуєш:
- будинок із земельною ділянкою або окрему землю;
- будь-яку нерухомість у прикордонній смузі (незалежно від типу).
Якщо дозвіл усе-таки потрібен, держмито за подання заяви до MSWiA — 1570 PLN, оплачується на рахунок Warszawskie Centrum Podatkowe (gov.pl/mswia, перевірено 11.07.2026).
Окремо: іноземці з дозволом на постійне проживання не менше 5 років (або 2 роки — якщо у шлюбі з громадянином/громадянкою Польщі) звільнені від дозволу і на будинок із ділянкою до 1 гектара, якщо це не сільськогосподарська земля.
Скільки потрібно власного внеску
Регуляторний мінімум за Рекомендацією S Комісії нагляду за фінансовим ринком (KNF) — 10% вартості нерухомості. Але на практиці більшість банків вимагають 20%, особливо від клієнтів без безстрокового дозволу на проживання. Внесок від 20% зазвичай дає кращу ставку (економія близько 0,5 в. п.) і ширший вибір банків-кредиторів.
Якщо внеску менше 20%, частина банків все одно кредитує — за умови додаткового страхування низького внеску (UNWW), яке подорожчує кредит.
Державна програма «Kredyt na Start» у деяких випадках може замінити частину внеску державною гарантією для окремих категорій позичальників — умови варто перевіряти безпосередньо в банку, оскільки програма адресна.
Яка типова ставка і на який термін дають кредит
Середня ставка за іпотечними кредитами в Польщі — близько 6,6% річних (змінна, прив’язана до WIBOR), при тому що базова ставка Нацбанку Польщі (NBP) з березня 2026 року тримається на рівні 3,75% річних. Фіксовані пропозиції на 5–10 років зазвичай дорожчі — 6,5–8% залежно від банку й LTV.
Максимальний термін кредиту — 35 років, хоча KNF рекомендує банкам орієнтуватися на 25 років як оптимальний для контролю ризику. Реальний термін також обмежений віком: більшість банків хочуть, щоб кредит був погашений до 70–75 років позичальника.
Чи дадуть іпотеку з тимчасовим захистом (PESEL UKR)
Це найменш однозначна частина картини — тут немає єдиного закону, все залежить від внутрішньої політики банку, тому статус цього факту в базі — «потребує уточнення», а не «підтверджено».
Загальна логіка, яку описують іпотечні брокери: PESEL UKR і карта побуту — не одне й те саме, і банки оцінюють їх по-різному.
- Деякі банки (наприклад, Santander) приймають самі паспорт і PESEL, без карти побуту.
- Інші (mBank, ING) вимагають тимчасову карту побуту з терміном дії щонайменше 6–12 місяців після дати підписання кредитного договору.
- Картка CUKR (тимчасовий захист на 3 роки, видається з березня 2026 року) у частині банків покращує шанси, бо дає довший горизонт легального перебування.
У будь-якому разі банку потрібен PESEL — без нього неможливо зробити запит до кредитного бюро (BIK) і розрахувати податок на прибуток від капіталу. Дохід має бути в злотих — банки практично не кредитують під заробіток в іншій валюті.
Типова ситуація
Якщо ти найманий працівник за трудовим договором (umowa o pracę) зі стабільним доходом останні 3–6 місяців — шлях найпростіший: пакет документів стандартний, і саме на таких клієнтів розраховані базові іпотечні продукти.
Якщо працюєш на JDG (аналог ФОП) — банк рахує дохід інакше: зазвичай дивиться на середній прибуток за останні 12 місяців за податковою декларацією, а не на обіг. Це часто означає нижчу заявлену суму доходу для розрахунку кредитоспроможності, навіть якщо реальні надходження вищі.
Що робити далі
- Перевір, яка нерухомість тебе цікавить: окрема квартира — дозвіл MSWiA не потрібен; будинок із ділянкою чи прикордонна зона — спершу оформи дозвіл через сайт gov.pl/mswia.
- Зверни увагу на власні заощадження: 20% від вартості житла дадуть ширший вибір банків і кращу ставку, ніж 10%.
- Зроби PESEL, якщо ще немає, — без нього банк не подасть запит до BIK. Як це зробити — окрема стаття про отримання PESEL.
- Порівняй умови мінімум у 3 банках або через незалежного іпотечного брокера — політика щодо PESEL UKR і карти побуту суттєво різниться і змінюється частіше, ніж закон.
- Уточни в конкретному банку, чи достатньо твого поточного статусу перебування (тимчасовий захист, карта побуту, CUKR) — це єдиний пункт із цієї статті, який варто перепідтвердити безпосередньо перед поданням заявки.
Дисклеймер: ця стаття — довідковий матеріал, а не фінансова консультація. Умови іпотечного кредитування залежать від конкретного банку і можуть змінюватися. Дані про дозвіл на купівлю нерухомості перевірено за офіційним джерелом MSWiA (gov.pl) станом на 11.07.2026; дані про внесок, ставку і термін кредиту — за галузевими джерелами (KNF, NBP, іпотечні портали) станом на червень 2026 року. Перед підписанням договору звіряйте умови безпосередньо в банку.
Офіційне джерело: gov.pl — MSWiA, дозвіл на набуття нерухомості іноземцями (перевірено 11.07.2026).