Знайшов квартиру в Японії, а перед в’їздом виставляють рахунок на суму в кілька разів більшу за саму оренду — і ще й просять поручителя, якого в тебе тут немає? Це нормальна практика японського ринку оренди: розберемось, за що саме платиш і як обійтись без особистого поручителя.
Реікін і шікікін — дві різні статті витрат
Реікін (礼金, «гроші подяки») — невозвратний платіж орендодавцю, історично «подяка» за здачу житла в оренду. Зазвичай дорівнює 1-2 місячним орендним платежам і не повертається після виїзду.
Шікікін (敷金, депозит) — теж зазвичай 1-2 місячні платежі, але, на відміну від реікін, повертається — за вирахуванням витрат на ремонт понад нормальний знос. Реформа Цивільного кодексу 2020 року прямо закріпила, що орендар не відповідає за звичайний знос від нормального використання житла.
Регіональна різниця: у Хоккайдо, Окінаві, частині Тохоку і Фукуоки реікін часто взагалі відсутній — це не загальнонаціональна вимога, а усталена ринкова практика, що різниться по регіонах.
Розділ про конкретні суми реікін/шікікін позначено draft: цифри зведені з рієлторських і релокейшн-джерел, а не з єдиної офіційної сторінки з фіксованими тарифами — розмір визначає кожен орендодавець індивідуально.
Поручитель (保証人) чи компанія-гарант (保証会社)
Більшість орендодавців вимагають поручителя — особу, яка юридично відповідає за оплату оренди у разі неплатежу орендаря. У іноземців рідко є в Японії родич чи знайомий, готовий взяти на себе таку відповідальність, тож на практиці майже завжди йдуть через компанію-гаранта (保証会社): вона перевіряє кредитну історію і статус перебування замість особистого поручителя.
Міністерство землі, інфраструктури, транспорту й туризму (国土交通省, MLIT) веде добровільний реєстр компаній-гарантів (家賃債務保証業者登録制度, діє з жовтня 2017 року) — станом на 31 березня 2026 року в ньому 123 зареєстровані компанії. Вимоги до реєстрації включають відсутність зв’язків з організованою злочинністю, чисті активи від 10 млн єн і навчання персоналу дотриманню законодавства. Реєстрація не обов’язкова для ведення бізнесу гаранта — тому перед підписанням договору варто перевірити конкретну компанію в офіційному переліку MLIT.
Розділ про вартість послуг гаранта позначено draft: точні тарифи (зазвичай 50-100% від місячної орендної плати початково плюс щорічний внесок за продовження, орієнтовно 10 000 єн) встановлює кожна компанія окремо і в реєстрі MLIT не публікуються.
Скільки в підсумку платиш при в’їзді
Реікін + шікікін + агентська комісія (зазвичай 1 місячний платіж) + внесок гаранту + страхування від пожежі зазвичай складають 4-6 місячних орендних платежів одноразово, до заселення.
Альтернатива без реікін і поручителя: UR賃貸住宅
UR賃貸住宅 — житло державної корпорації UR都市機構 (Urban Renaissance Agency) — не вимагає реікін, агентської комісії, поручителя чи компанії-гаранта і плати за продовження договору (更新料). При заселенні платиш лише депозит (2 місячні орендні платежі) і пропорційну орендну плату/експлуатаційний збір за поточний місяць.
Замість поручителя UR перевіряє дохід і заощадження заявника за власними критеріями прийнятності. Заявку можуть подавати як громадяни Японії, так і іноземці, що відповідають умовам UR і потребують житла для постійного проживання — навіть перебуваючи ще за кордоном, якщо вказати контактну адресу в Японії. Договір автоматично продовжується без плати за продовження.
Мінус: вибір локацій і планувань обмежений фондом UR (переважно багатоквартирні комплекси, часто трохи віддалені від центру великих міст), і немає рієлтора, який супроводжує весь процес — заявку і огляд житла проходиш самостійно через центри UR.
Що робити далі
- Порахуй повний бюджет на в’їзд заздалегідь — реікін, шікікін, комісія і внесок гаранту разом можуть скласти 4-6 місячних платежів.
- Якщо в Японії немає родича чи знайомого, готового бути поручителем, — одразу плануй роботу через компанію-гаранта; перевір її в офіційному реєстрі MLIT.
- Розглянь UR賃貸住宅 як варіант без реікін і без поручителя, особливо якщо це перше житло в новій країні.
- Уточнюй суму й умови повернення шікікін письмово в договорі — стандарту на всю країну немає.